SPONSOR

Gayrimenkul Danışmanlığı Nedir?

Gayrimenkul alırken yapılması gereken yasal işlemler nelerdir ?

Gayrimenkullerin satışının resmi şekilde yapılması gerekir. Bunun anlamı, tarafların tapu memurunun önünde, resmi şekilde hazırlanan sözleşmeyi imzalamaları demektir. Taraflar gerçek kişi iseler, nüfus cüzdanları, 2 adet vesikalık fotoğraf ve varsa vekil için, "Düzenleme şeklinde vekaletname" ile Tapu Müdürlüğüne başvururlar. Taraflar ya da taraflardan biri tüzel kişi ise, Ticaret Sicil Memurluğu'ndan alınmış yetki belgesi ve imza sirkülerinin bulunması gerekir.Tapu Müdürü, istemin bizzat hak sahibinden gelip gelmediğini belirledikten sonra ilgili memura işlemin yapılması için havale eder. Memur sunulan belgeleri inceler, yasal bir sakınca görmezse bildirilen satış değeri üzerinden harçları hesaplar ve gerekli makbuzları düzenler.

Harçlar yatırıldıktan sonra satış konusunda resmi senet düzenlenir, Tapu Müdürü huzurunda okunarak imzalanır. Taraflardan biri okuma-yazma bilmiyorsa, iki tanık huzurunda okunur, şahsın parmak izi ve tanıkların ifadesi alınır. Tapuda tanık gerektiren diğer durumlar ise; imza atmasını bilmemek, sağır, kör ya da dilsiz olma, taraf kişiliğinde şüphe, ölünceye kadar bakma sözleşmeleridir. Taraflar arasında Türkçe bilmeyen varsa yeminli tercüman bulundurulması 
gereklidir.

Yukarıda belirtilen durumlarda tapuda çalışanlar tanık olamazlar. Tanık ve tercümanların okuma-yazma bilmesi, temyiz kudretinin olması ve reşit olması gerekir. Tapu Müdürü imzaladıktan sonra hak sahibi tapusunu alır ve işlem tamamlanmış olur.

Gayrimenkul satışı noter sözleşmesi ile gerçekleşir mi?

Noterden yapılan sözleşmelerle taşınmazın mülkiyeti devredilemez, satış gerçekleşmez. Noterlerde yapılan bu tip sözleşmelere, "Taşınmazın satış vaadi sözleşmesi" denir. Bu sözleşmede; Satıcı, bir bedel mukabilinde tapuda vaad edilen gayri menkulün ferağ ve takririni vermeyi, alıcı ise belirlenen bedeli ödeyerek taşınmazı almak konusunda vaad ve taahhütte bulunurlar. Taşınmazın tapu kaydı, satış bedeli, ödeme şekli, varsa cezai şartlar herhangi bir şüpheye yer vermeyecek şekilde açıkça sözleşmede yer almalıdır. Cezai şartlar konulması, taraflar açısından yararlıdır. Vaade dayalı mülkiyet devredilemezse 5 yıl içerisinde mahkemeye başvurulup devrin gerçekleşmesi istenebilir. Bunun için alıcının üstüne düşeni yapması gerekir.

Gayrimenkul kiraya verilirken nelere dikkat edilir

Bir kira karşılığında, belirli bir süre için başkasına ait gayrimenkulün kullanılmasına "kira", bununla ilgili sözleşmeye "kira sözleşmesi" denir. Tarafların irade beyanı ile gerçekleşir. Kiraya verilen taşınmazdan yararlanan ve bedel ödeyen taraf "kiracı" taşınmazı bedel karşılığında kullanıma veren kişiye "kiralayan", söz konusu taşınmaza ise "kiralanan" denir. Kira sözleşmesi iki tarafa da karşılıklı borç yükler. Kiracı yararlanma karşılığı bedel öder, kiralayan ise taşınmazı kiracının kullanımına sunar. Kiralayanın mal sahibi olma zorunluluğu yoktur. Kira sözleşmesinde şekil şartı yoktur. Yazılı olması geçerlilik koşulu değildir. Ancak, ispat için yazılı olması taraflara kolaylık sağlar. Ayrıca imzaların noterce tasdik edilmesi, ileride söz konusu olabilecek uyuşmazlıklarda imza inkarını önler. Ortada yazılı sözleşme bulunmazsa, davalı tarafın sözleşmeyi reddetme ya da değişik anlaşma koşulları olduğunu ileri sürme ihtimali olup, açılan davaların sonuçlanması uzun zaman alır. Kira sözleşmesinin tamamlanması için malın teslimi şart değildir.

Sözleşme taraflarca imzalandığında gerçekleşmiş olur ve tarafları bağlar. İsteğe bağlı olarak kira sözleşmesi tapuya şerh edilebilir. Şerhten sonra taşınmazı üçüncü bir şahıs asla kira sözleşmesi yeni satın alanı da bağlar. Tahliye davası açmak için sözleşmenin sona ermesini beklemek gerekir. Kira sözleşmesi çeşitli nedenlerle sona erebilir. Tarafların rızası, mahkemenin tahliye kararı vermesi ve kiralananın ortadan kalkması (örneğin; taşınmazın yanması, yıkılması, vb...) bunlardan birkaçıdır. Kira bedelinin para olması şart değildir. İş görme, hizmet akdi, trampa, vb... olabilir.